【不動産投資がこわい】『持ち家を賃貸』した経験

ぱんだりやん

ども、どこかのだれかの役に立ちたいブロガーです。

投資にはいろいろありますね。株式投資、ＦＸ、仮想通貨、投資信託、国債、社債・・・。

チャレンジしよう！となるのは「株式投資」と「不動産投資」。このふたつは、リスクも含め多くの人が検討することになるのではないでしょうか？

「不動産投資」について、私自身は二の足踏んでいて、チャレンジできていません。というのも「少し手間がかかる」印象があるからです。

私自身が「持ち家を賃貸した」経験があり、その時のマイナスイメージが残っています。

私が不動産投資に踏み出せない理由を紹介します。

Contents

【不動産投資がこわい】『持ち家を賃貸』した経験

【不動産投資がこわい】『持ち家を賃貸』した経験

■管理会社の選定
■家賃の設定について
■トラブル発生スタート
　１．確定申告
　２．空き家対応
　３．庭の管理
　４．原状復帰
■後悔したポイント
■でも不動産投資をやってみたい

まず、誤解されると困るのですが、「不動産投資はＮＧ！」というつもりはありません。もっというと、自分で経験したことで「チャレンジできるかも」という気持ちもかなりあります。

まったく知識の無い中での経験でしたので、今振り返ると「損したな～」「ややこしかったな～」ということばかりでした。

管理会社の選定

そもそも、なぜ「持ち家を賃貸する」ことになったのか？それは、「転勤」です。

人生において「家を建てる経験をしたい！」ということもあり、これまでの「賃貸派」から「持ち家派」に変わり、家を建てました。

サラリーマンが「家を建てたあるある」ですが、すぐに「転勤」することになり、「新築戸建て」を賃貸することとなりました。なかなかたいへんな状況ですね。

家を建てた経験も初めてでしたが、賃貸に貸し出すことも初めてでした。今思うとこれって「不動産投資」ですよね。

「今から振り返れば不動産投資」がスタートしました。

まず、物件は既にあります。次にすべきことは、「賃貸として貸し出す」ですね。これを管理会社にお任せするわけですが、管理会社は勤め先の指定会社がありました。ですので、何も考えずそこにお願いをしました。

まあ、会社指定だったので何の疑問も持たなかったのですが、この管理会社の選定は重要ですね。この会社自体は非常にいい会社だと思うのですが「担当者」によってまったく対応のレベルが違いました。人って重要です。

この管理会社の選び方が「不動産投資の全て」を決定するといっても過言ではありません。管理実績はもちろんですが、担当との連絡の取りやすさ、レスポンスの速さなど実際にやり取りすることが少なくないのでここが重要です。

特に担当者がころころ変わるのは問題です。私も5年間賃貸しましたがその間も担当がころころ変わりました。長期にわたり賃貸すると考えるとぞっとします。

家賃の設定について

こちらについても注意事項があります。「転勤等で賃貸に出す場合は、帰任時にどうするか？」これは必ず決めておかねばなりません。そうしないと、再び辞令が出て帰ってくることになっても持ち家に住めないからです。

これはよくあるトラブルです。自分自身がこんなに早く戻ってくるとは思わなかった！という人が結構います。私の会社でも帰任したのに自宅に戻れず、自宅があるために会社から補助も出ず、自宅近くに賃貸を借りるというわけわからんことになった人がいました。

こういった条件を付けるとどうしても家賃は安く設定しなければなりません。家賃そのものは持ち主が決めるわけですから、「マーケッターの素養」が試されますね。

まあ、私は素養もあるわけではないですが、「新築」なので強気の価格設定にしました。管理費も必要やし、月々のローンの倍ぐらいもらえるんじゃね？と根拠もなく設定しました。案の定、管理会社からは高すぎますよ、との指摘はありましたが。

が。しかし！これがその後に苦労する第一歩だったのですが、その家賃ですぐに入居が決まりました。正直、びっくりしましたね～。

さらに毎月、収入が入ってくるようになると、とんでもない金額が振り込まれるわけです。管理費や家賃を払っても十分に余りました。今思うと初めての「副業収入」だった気がします。

トラブル発生スタート

自分が転勤し、すぐに借り手が見つかった＆高額家賃で契約いただいたことで、それから不動産について勉強することがなくなりました。なにごとも順調な時に次の備えをするべきです。次々にトラブルが発生します。

「副業」としてしっかりと考えていれば良かったのですが、「転宅にともなって持ち家を貸しているだけ」、という考え方だったので「本当になにも考えてません」でした。

１．確定申告

まず、つまづいたのが「確定申告」。サラリーマン収入の他に家賃収入があるので、確定申告が必要となります。まあ、基本的に夏休みの宿題も終わりに近づかないとやらないタイプでしたので確定申告の締め切りが近づいてようやく調べだす。

で、青色申告なんてステキなものに気づくわけですが、急に申請なんてできないわけです。1年目は青色申告の恩恵を受けることなく終了しました。

２．空き家対応

次のトラブルはそうです。「空き家」です。入居されていた人が「１年半」で出ていくこととなりました。地域をすごく気にいったようで、ご自身でおうちを購入することになったそうです。まあ、あれだけの家賃を払うんやったら近くで家建てよ！となるでしょうね。

そこからが大変でした。正直、すぐに入居者が決まると余裕をぶっこいてましたね。結果１年半、「空き家」となりました。

やっぱり、家は人に住んでもらってなんぼです。空き家の管理ほどつらいものはない。まず、収入は0円です。管理費の支払いがあります。現状復帰には敷金（保証金）をいただいていたのでそちらをあてさせていただきました。

でも、人が住まないと家が傷むと聞くし、とはいえ遠くに住んでいたので見に行くこともできないしということで「精神的につらい日々」を送りました。

すぐに入居されなかった一番の理由は「家賃」です。二匹目のどじょうを狙って、最初と同じ家賃設定だったんですよね。これがいかんかった。こうなると家賃を下げたり、広告費を出していろんなところで募集したり、敷金無しにしたり・・・。

とにかく初心者なので管理会社の言いなり。もちろん、管理会社の言ってることもいちいちもっともですし、頼れるのはここしかない。その時の担当者がフットワーク軽く丁寧な人だったこともあって、あらゆる手を尽くしました。でも結局、１年半。長かった・・・。

３．庭の管理

空き家期間、１年半を経過し、ついに入居者が見つかりました。やったー！何とか管理費やローンを考えるとギリギリ許容できる家賃金額でした。

ここで問題になったのが庭の管理。戸建ての賃貸をされた経験のある人っていますか？借りてる家の「庭」って、手入れしないですよね？私もしません。

いざ、入居してもらう段になって、課題になったのが「庭木」。これが伸び放題だったわけです。このお手入れにも費用がかかりました。

原状復帰費用等は想定しますが、庭木等は想定外でした。ちょっと考えればわかることですが。不動産を管理するということは本当にたくさんの見るべき、気にすべきポイントがあります。もちろん管理会社が優秀で「かゆいところに手が届く」会社であればいいのですが、経験上、担当者によります。

４．現状復帰

さいごのトラブルは、現状復帰についてです。「さっきから出ていたやん！」いえいえ、違うんです。ようやく入居いただいたのですが、その方が入居されて２年後に私の帰任が決まりました。で、帰任時には退去いただくという契約になっていたので、契約通り退去いただきました。

退去確認で管理会社に見に行っていただいたのですが、これがもう想像を絶するひどさでした。私が不動産投資をおそれる一番の理由はここかもしれません。

経年劣化は仕方ありませんし、普通に生活する中で発生したキズや汚れも仕方ありません。しかしながら、管理会社の送ってきた写真を見た時に「え？家の中でライオンでも飼ってた？」とあっけにとられました。

クローゼットのドアには大きな穴。お風呂のドアは大きく割れてひびが入っている。ドアの端は欠けている。家の中に大きな動物がいて暴れたとしか思えませんでした。

もちろん、現状復帰ですから「経年劣化以外」は退去された方に請求となります。そのためにも原状復帰のための見積もりが必要なのですが、このときに管理会社の実力不足が露呈します。特に担当者が最悪でした。連絡してもこちらの要望を理解できない。メールしても返信が来ない。

この現状復帰にめちゃくちゃ時間と労力と結局、持ち出しが発生しました。お風呂のドアなんて、当然、入替してもらいましたがうっす～いアクリルで、中でシャワーをしていると透けて見えるほどでした。さすがにやり替えてもらいましたがやり替えに来てくれた業者が「こんな薄いパネル良くはめましたね、すごい技術力ありますよ！」と言ってました。

これも結局、管理会社が費用を押さえようと部材代を「たたきにたたいた」結果でした。退去者にも請求しましたが、やはり全額請求はできなかったようで管理会社の負担を減らそうとするのがありありでした。